BÀI TOÁN DÂN SỐ PHÚ MỸ: ĐỦ SỨC TRỞ THÀNH THÀNH PHỐ NĂM 2025?

BÀI TOÁN DÂN SỐ PHÚ MỸ: ĐỦ SỨC TRỞ THÀNH THÀNH PHỐ NĂM 2025?

Trí Dũng – 25//8/2021

Bài học đau thương của Bình Dương và Nhơn Trạch, bài toán khó nhất của các quy hoạch: vấn đề DÂN SỐ – PHÚ MỸ sẽ đủ DÂN SỐ để lên THÀNH PHỐ năm 2025?

Ngày 02/6/1994 đánh dấu sự ra đời của cả thị xã Bà Rịa lẫn huyện Tân Thành. Sau 24 năm huyện Tân Thành mới trở thành thị xã Phú Mỹ và cũng cần 18 năm thị xã Bà Rịa mới lên được thành phố. Nhưng hiện có một niềm tin mạnh mẽ là Phú Mỹ sẽ sớm lên thành phố trong một tương lai rất gần [1]. Tuy nhiên, dù cho có được quyết tâm cao độ từ trung ương cho đến địa phương và được đầu tư công mạnh mẽ, quá trình vươn lên thành phố vẫn khó khăn như một chiếc xe bò đi ngược dốc. Thành phố mới Nhơn Trạch và Bình Dương là một minh chứng rõ nét.

*** Mời đọc phần 2: “Dân Số & Giá Đất Thành Phố Phú Mỹ 2025” ***

Bài Học Thành Phố Mới Bình Dương Và Nhơn Trạch

Vào tháng 6/2009, UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt bản quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 xây dựng thành phố mới Bình Dương với kỳ vọng sẽ hoàn tất vào năm 2020 và trở thành trung tâm hành chính, kinh tế mới của tỉnh thay thế cho thành phố Thủ Dầu Một. Ngày 26/4/2010, dự án được khởi công, do Tổng công ty Becamex IDC làm chủ đầu tư với tổng số vốn 150.000 tỷ đồng, diện tích khoảng 1.000 ha, sau khi hoàn thành dự kiến có khả năng phục vụ cho khoảng 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc [2]. Đến năm 2014, trong khi thị trường bất động sản tại khu vực phía Nam rơi vào tình cảnh khó khăn thì thị trường bất động sản Bình Dương lại vẫn khá sôi động bởi động thái trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương được dời về thành phố mới. Tuy nhiên đến nay sau 11 năm đầu tư, thành phố mới Bình Dương vẫn thưa thớt, những dãy nhà phố, biệt thự khang trang bị bỏ hoang, ít người sinh sống, đường xá hiện đại nhưng vắng người qua lại, chủ yếu là ban ngày để đến trung tâm hành chính tỉnh làm các loại hồ sơ thủ tục, còn tối thì ít ai đi vì vắng vẻ.

Nhơn Trạch có vị trí địa lý thuận lợi là tâm điểm của tam giác TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu; vì thế ngay từ năm 1996, tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt đề án thành phố mới Nhơn Trạch với diện tích lên đến 8.000 ha với 500.000 người ở vào năm 2020, dự kiến hoàn thành trong 10 năm và được kỳ vọng sẽ trở thành đô thị loại II của Đồng Nai và là thành phố vệ tinh của TP.HCM. Thông tin quy hoạch mới được giới đầu tư nắm bắt đã nhiều lần đẩy giá đất Nhơn Trạch lên cao, tạo ra 5 cơn sốt đất [3]: 1) năm 1996 khi huyện Nhơn Trạch được phê duyệt quy hoạch lên thành phố và đô thị loại II, 2) năm 2006 khi có thông tin xây một cây cầu nối với quận 9, TP.HCM, 3) năm 2014 khi dự án sân bay quốc tế Long Thành được thông qua chủ trương đầu tư, 4) năm 2016 khi TP.HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương bổ sung quy hoạch xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái, 5) đầu tháng 8/2018 khi UBND tỉnh Đồng Nai họp với TP.HCM về phương án xây cầu Cát Lái.

Ngay khi chủ trương thành phố mới Nhơn Trạch được thông qua, chính quyền Đồng Nai đã đầu tư với nguồn vốn khá lớn để xây dựng hệ thống hạ tầng: các tuyến đường rộng đẹp, bệnh viện lớn, trung tâm văn hóa, trung tâm hàng chính khang trang… Khi hạ tầng được đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cũng theo đó đổ về đây đầu tư, phát triển các dự án bất động sản, từ đó đã tạo nên cơn sốt nhà đất khi hàng loạt dự án lớn được triển khai xây dựng, giá nhà đất cũng tăng cao ngất ngưởng khiến người dân khó có thể với tới, công nhân làm việc cho các khu công nghiệp vẫn chỉ tập trung sống tại thị trấn Hiệp Phước chứ không về khu quy hoạch tại xã Phú Hội. Hậu quả là dù sau 26 năm, các khu đô thị được xây dựng hoành tráng vẫn nằm âm u, biệt thự hoang vu vắng lạnh trở thành nơi chăn bò, các con đường rộng đẹp nhưng chỉ lác đác xe, ít người người qua lại…

Để giải cứu cho “thành phố ma” Nhơn Trạch, giải pháp đang được mong đợi là xúc tiến việc xây cầu Cát Lái, kế đó là hệ thống đường cao tốc Long Thành – Bến Lức, vành đai 3 Tân Vạn – Nhơn Trạch và cầu Phước An nối với Vũng Tàu, nhờ đó mới kéo dân về ở được. Tuy nhiên, khi đó giá đất Nhơn Trạch sẽ còn “vươn lên một tầm cao mới”, càng làm cho người dân lao động khó với tới. Mặt khác, để có thể thu hút người dân về đây sinh sống lâu dài, bên cạnh công ăn việc làm có sẵn ở các khu công nghiệp, các khu đô thị vệ tinh còn phải tạo ra một hệ thống tiện ích đầy đủ, các khu giải trí, mua sắm và học tập. Chính việc thiếu hụt các tiện ích là nguyên nhân khiến người dân chưa mấy mặn mà với vùng đô thị mới Nhơn Trạch và Bình Dương. Có lẽ, đầu tư công và đầu tư tư nhân như thể hai chú bò đi trước kéo cả chiếc xe kinh tế – xã hội đi lên, nhưng nếu không thu hút được thật nhiều người đến cùng đẩy phụ thì mãi chiếc xe đó không thể ngược dốc đi đến đích. Đó là bài toán dân số. Chính dân số sẽ là động lực thiết yếu cho sự phát triển của một khu vực và làm nên giá trị thật sự của bất động sản ở khu vực đó.

Mật độ dân số năm 2019 của thành phố Bà Rịa là 1.189 người/km2, của Phú Mỹ là 539 người/km2, dường như mới chỉ là lèo tèo hai ba người ốm yếu đang đẩy xe!

Thỏa Mãn Các Tiêu Chí Dân Số Vì Công Việc Rất Dồi Dào

Theo kết quả Tổng điều tra dân số năm 2009 [4] và 2019 [5], mật độ dân số của thị xã Phú Mỹ tăng rất mạnh mẽ , 40% sau mười năm, trong khi đó thành phố Bà Rịa chỉ 15%, thành phố Hải Phòng 8%. Con số còn ấn tượng hơn khi tỷ lệ dân số nội thị (sống trong các phường) của Phú Mỹ tăng cực kỳ ấn tượng: gấp 3 lần từ 16,3% lên 68,05%. Trong khi đó, cả thành phố Bà Rịa và Hải Phòng đều giảm về dân số sống trong nội thành. Những con số biết nói ấy như khẳng định đà vươn lên của đô thị trẻ Phú Mỹ, trái ngược hoàn toàn với thành phố Hoa phượng đỏ già cỗi và thành phố của Tiên nữ Nương Nương Nguyễn Thị Rịa đã mất hết sức hấp dẫn để người dân đổ về.

Tỉnh Hải Phòng ra đời năm 1887 và từ từ trở thành hải cảng hàng đầu của Việt Nam trong suốt cả trăm năm. Tuy nhiên lực đẩy đã yếu gần hết khi không có những khu công nghiệp mới để thu hút dân cư cơ học. Còn Bà Rịa thì không hề có khu du lịch nào sáng giá hay khu công nghiệp nào, chỉ có được vị trí là trung tâm của tỉnh, nên có lẽ đã chỉ hấp dẫn dân số ở giai đoạn lên thành phố và khi trung tâm tỉnh được dời về. Trong khi đó, Phú Mỹ lại đang trỗi dậy khi sở hữu cảng nước sâu hàng đầu Việt Nam là cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, có thể tiếp nhận tàu siêu trọng tải trên 200.000 tấn và đang thuộc top cảng biển có tốc độ phát triển hàng đầu thế giới (trong khi đó cảng Lạch Huyện của Hải Phòng chỉ có khả năng tiếp nhận tàu container trọng tải 132.000 tấn). Phú Mỹ còn nổi bật vì là nơi tập trung hệ thống khu công nghiệp nặng và năng lượng nhiều nhất và lớn nhất của tỉnh, lên đến 5.147 ha với tổng vốn đầu tư hơn 16,3 tỉ USD, tương đương gần 50% tổng vốn FDI tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, bao gồm: Phú Mỹ 1, 2, 3, Mỹ Xuân A, A2, Mỹ Xuân B1 Conac, Đại Dương, Tiến Hùng, Hắc Dịch, Cái Mép, Phước Hòa.

Trở lại với câu chuyện dân số, Nghị quyết 1211/2016/UBTVQH13 quy định tiêu chuẩn dân số của thành phố trực thuộc tỉnh: quy mô dân số từ 150.000 người trở lên, thì Phú Mỹ đã thỏa mãn từ trước lúc trở thành thị xã, khi vào năm 2017 dân số đã là 158.314 người [6]. Đích nhắm tiếp theo là Đô thị loại II. Nghị quyết 1210/2016/UBTVQH13 quy định tiêu chí dân số cho Đô thị loại II gồm 3 điều:

Quy mô dân số ≥ 200.000 người, nội thành ≥ 100.000 người.
Mật độ dân số ≥ 1.800 người/km², nội thành ≥ 8.000 người/km².
Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp ≥ 65% trở lên, nội thành ≥ 80%.

Đến hết năm 2019, Phú Mỹ đã có được dân số 207.688 người, mật độ 622 người/km² [7]. Khu vực nội thị gồm 5 phường hiện hữu là Phú Mỹ, Hắc Dịch, Mỹ Xuân, Phước Hòa và Tân Phước, với tổng diện tích 187,2km², có dân số là 138.525 người, nên mật độ dân số nội thị là 740 người/km². Như vậy là đã thỏa mãn tiêu chí thứ nhất của Đô thị loại II. Về tiêu chí thứ 2, trước hết có thể điểm qua mật độ dân số Hải Phòng và một số thành phố đô thị loại II – dựa theo kết quả điều tra dân số năm 2019: Hải Phòng 1.302, Bà Rịa 1.189, Phan Thiết 1.098, Cà Mau 908, Bạc Liêu 730, Cẩm Phả 391… Đó là chưa tính chính xác mật độ dân số vào năm được công nhận lên đô thị loại II, lúc đó chắc chắn còn kém hơn những con số năm 2019 này. Như thế tiêu chí 2 có thể lược qua được, và trong tương lai ba năm nữa biết đâu Phú Mỹ có thể vẫn đạt được dễ dàng!

Về tiêu chí lao động phi nông nghiệp thì thực sự là khá dễ dàng. Ngay từ năm 2015, toàn huyện Tân Thành – tiền thân của thị xã Phú Mỹ – đã có số lao động đang làm việc trong các lĩnh vực là 78.630 người, riêng lao động trong các ngành công nghiệp, xây dựng, thương mại dịch vụ là 66.626 người, tức tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm 84,73%. Trong khu vực nội thị dự kiến (bao gồm thị trấn Phú Mỹ, xã Mỹ Xuân, xã Hắc Dịch, xã Tân Phước, xã Phước Hòa), số lao động đang làm việc theo khu vực là 57.304 người, thì riêng ngành công nghiệp, xây dựng, thương mại dịch vụ là 52.956 người, tức chiếm tỷ lệ 92,41% dân số lao động [8]. Đó là vì “Phú Mỹ được định hướng phát triển mũi nhọn kinh tế công nghiệp, cảng biển và dịch vụ hậu cần cảng. Trong giai đoạn 2015-2020, tốc độ tăng trưởng kinh tế của thị xã đạt hơn 18%/năm. Cơ cấu kinh tế phát triển đúng hướng, tăng tỷ trọng thương mại – dịch vụ, giảm tỷ trọng nông nghiệp. Trong đó, tỷ trọng thương mại – dịch vụ, công nghiệp chiếm hơn 95%, nông nghiệp chưa tới 5%” [9]. Theo bản Báo cáo Kế hoạch sử dụng đất năm 2021 thì tổng diện tích đất của tất cả các khu công nghiệp (KCN) trong thị xã Phú Mỹ là 4.841,53 ha, theo kế hoạch sẽ tăng thêm 305,05 ha trong năm 2021 lên thành 5.146,58 ha, chiếm 15,45% diện tích tự nhiên toàn thị xã. So sánh với diện tích các KCN đang hoạt động tại Bình Dương và Đồng Nai vào năm 2021: tỉnh Bình Dương có 26 KCN với diện tích 9.731,04 ha, chiếm 3,61% diện tích tự nhiên của tỉnh; Đồng Nai có 31 KCN với diện tích 9.777,93 ha, chiếm 1,67% diện tích tỉnh; Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ có tất cả 13 KCN với tổng diện tích là 7.242,66 ha, nhưng chiếm 3,66% diện tích cả tỉnh (dự kiến sẽ thêm 9 KCN, tổng diện tích sẽ là 17.447,66 ha, chiếm 8,81%), trong đó riêng Phú Mỹ đến năm 2021 có 9 KCN đang hoạt động với diện tích 4.884,46 ha, chiếm 14,67% diện tích tự nhiên toàn thị xã và 67,44% diện tích tất cả các KCN của cả tỉnh (theo Báo cáo của Ban quản lý các KCN). Tương đương về đơn vị hành chánh, Bình Dương tập trung nhiều KCN nhất là ở thị xã Bến Cát, 7 KCN đang hoạt động năm 2021 với diện tích 3.430,65 ha, chiếm 14,63% diện tích của thị xã; Đồng Nai tập trung đông nhất là ở huyện Nhơn Trạch, 9 KCN với diện tích 3.339,79 ha, chiếm 8,13% diện tích huyện. Những con số ấy đủ cho thấy sản xuất công nghiệp là một thế mạnh mũi nhọn của Phú Mỹ, sẽ đưa thị xã trở thành một thành phố công nghiệp – cảng biển trong tương lai không xa.

Mặt khác, theo các bản Báo cáo Tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu theo các năm, thì giá trị sản xuất công nghiệp (trừ dầu khí) của cả tỉnh từ năm 2015 đến 2019 tăng trưởng lần lượt là 7,52%, 7,6%, 8,44%, 8,72%, 8,89%; năm 2020 dù dịch Covid-19 ảnh hưởng nặng nề nhưng mức tăng trưởng vẫn là 8,25% và 4 tháng đầu năm 2021 là 7,91%. Một sự tăng trưởng rất đều đặn, chắc chắn sẽ thu hút ngày càng nhiều lao động từ nơi khác về, đưa Bà Rịa – Vũng Tàu và Phú Mỹ thành công xưởng mới cho cả miền Nam, cung cấp dồi dào công việc cho dân số cơ học chuyển đến. Phú Mỹ sẽ là thành phố công nghiệp hàng đầu của miền Nam và cả nước!

Đà Phát Triển Của Dân Số Phú Mỹ: Đột Phá Sẽ Còn Mạnh Hơn Tp. Bà Rịa Gấp Bội?

Từ nguồn tư liệu hạn hẹp, biểu đồ trên cho thấy tốc độ tăng dân số rất đáng kinh ngạc của Phú Mỹ. Trong 20 năm 1994-2014, dân số mỗi năm tăng trung bình 3.164 người; nhưng chỉ trong 6 năm gần đây 2014-2020, mỗi năm tăng khoảng 14.123 người. Dân số Phú Mỹ 179.786 người là tính vào thời điểm 01/4/2019, còn 221.030 người được xem như ở thời điểm nửa đầu năm 2020, do đó dân số trung bình năm 2020 chắc chắn còn cao hơn nữa. Điều này không hề khó hiểu khi ta thấy được mật độ các khu công nghiệp đang tập trung ở Phú Mỹ, lôi cuốn ngày càng mạnh dân số cơ học dịch chuyển về, nhất là khi cụm cảng Cái Mép – Thị Vải ngày càng phát triển, đưa thị xã đang ở ngưỡng cửa bước lên tầm mức một thành phố công nghiệp – cảng biển hiện đại của khu vực.

Bước đột phá dân số đã xảy ra rất rõ với đơn vị lân cận là thành phố Bà Rịa. Mật độ dân số của Bà Rịa đã gia tăng rất ấn tượng – trung bình 6,1%/năm – từ khi trở thành đô thị loại III năm 2007 [10] và đạt đỉnh năm 2012 [11] lúc trở thành thành phố Bà Rịa và khi trung tâm hành chính của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu được chuyển từ thành phố Vũng Tàu về Bà Rịa. Tuy nhiên vì không có nhiều sức hút và cơ hội việc làm, nên dân số đã giảm xuống ngay sau đó. Giai đoạn 2009 – 2012 có sự dịch chuyển dân số nhẹ từ Phú Mỹ về Bà Rịa nên mật độ Phú Mỹ đã giảm từ 384 còn 380, nhưng liền sau đó đã phục hồi nhanh chóng và gia tăng mạnh mẽ từ năm 2017 khi chuẩn bị được công nhận là thị xã vào ngày 12/4/2018. Riêng năm 2019 chứng kiến sự gia tăng vượt bậc là 22,8%, còn thành phố Bà Rịa thì tăng 9,3%, chứng tỏ có phần đóng góp rất lớn của lượng dân số cơ học từ những vùng khác chuyển đến. Nếu tiếp tục tốc độ gia tăng chỉ cần 10%/năm, thì 2025 dân số Phú Mỹ sẽ khoảng 356.000 người và mật độ 1.069 người/km², đến 2028 sẽ đạt khoảng 474.000 người, mật độ 1.423 người/km², hơn cả mật độ của Hải Phòng năm 2020 là 1.315 người/km²^[12]. Bà Rịa từ đô thị loại III đã vươn lên trở thành thành phố trong vòng 5 năm 4 tháng và có bước đột biến dân số – tốc độ tăng dân số hằng năm gấp gần 3 lần giai đoạn trước đó. Phú Mỹ có thể lên thành phố trong 4 năm tới và có xảy ra đột biến dân số hay không, là một bài toán cũng không khó đoán! Bảng dưới đây tóm tắt tăng trưởng dân số thành phố Bà Rịa và dự đoán dân số Phú Mỹ khi lên thành phố và đô thị loại II:

6 Khu Đô Thị Đáng Sống

Phú Mỹ được quy hoạch khá tốt, bao gồm 4 lớp:

Hệ thống cảng biển nước sâu Cái Mép – Thị Vải [13]: dọc theo bờ sông Cái Mép và Thị Vải (màu vàng) với 35 bến cảng, trong đó có 22 cảng đang hoạt động, tổng vốn đầu tư 102.129 tỷ, công suất 117,8 triệu tấn/năm, có sức hút mạnh mẽ các tập đoàn, công ty đến mở nhà máy, xí nghiệp, kho xưởng, vì nhờ nằm liền kề bến cảng mà bớt được chi phí vận chuyển nhập nguyên vật liệu về cũng như xuất sản phẩm đi.
Hệ thống các khu công nghiệp [14]: Phú Mỹ có 9 KCN đang hoạt động, tổng diện tích 5.147 ha, chiếm 15% diện tích thị xã, với 261 dự án, vốn đầu tư hơn 16,3 tỷ USD, ngoài ra một loạt dự án đang cũng được triển khai, chắc chắn sẽ lôi kéo hàng vạn người lao động về Phú Mỹ.
6 Khu đô thị [15]: theo điều chỉnh quy hoạch chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đến năm 2030 Phú Mỹ sẽ có 6 khu đô thị với tổng quy mô 6.644 ha bao gồm: KĐT Phú Mỹ 1.382 ha, KĐT Mỹ Xuân 1.625 ha, KĐT Phước Hòa 1.081 ha, KĐT Hắc Dịch 1.172 ha, KĐT Tóc Tiên 378 ha, KĐT Tân Hải 1.006ha.
Khu sản xuất nông nghiệp [16]: diện tích đất dành cho nông nghiệp năm 2021 của thị xã Phú Mỹ là 16.529.77 ha, chiếm 49,64% diện tích đất tự nhiên toàn thị xã, tập trung chủ yếu ở các xã và các khu dân cư ven sông suối, ao hồ. Đặc biệt, mô hình sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao đang là ưu tiên và mũi nhọn của Sông Xoài, Châu Pha.

Như vậy, Phú Mỹ không có thành phố mới nằm tách biệt ở khu vực xa dân, nhưng ngược lại, đều gắn với các khu dân cư hiện hữu gần các khu công nghiệp. Đô thị của Phú Mỹ phát xuất từ nhu cầu ở thực sự của người lao động, được tăng cường nhờ dân số cơ học từ vùng khác về và từ khu vực nông thôn chuyển qua. Hàng loạt nhà trọ mọc lên như nấm được chính các công ty thầu cả dãy cho công nhân mình. Có lẽ, khác với việc xây dựng thành phố mới Bình Dương và Nhơn Trạch hầu như chỉ từ ý chí của lãnh đạo tỉnh và kỳ vọng của các nhà đầu tư, Phú Mỹ vươn lên một cách hết sự tự nhiên từ sự lớn mạnh của khu cảng Cái Mép – Thị Vải và hàng loạt KCN đi liền với cảng, đến nỗi thu hút chú ý của cả trung ương cho đến quốc tế, từ đó mới đưa ra các kế hoạch đầu tư và phân bổ ngân sách nhằm hỗ trợ sự phát triển ấy (bài phân tích lịch sử phát triển của cảng Cái Mép trong các bản quy hoạch và ngoài thực tế sẽ minh chứng điều đó). Sự lớn mạnh của Phú Mỹ là một tất yếu và đà tăng dân số là điều không thể tránh khỏi. Mặt khác, năm 2021 với đại dịch Covid-19 và sự kiện Tp.HCM “vỡ trận” không còn là miền đất hứa an bình cho người dân tỉnh lẻ, thì có lẽ lượng lao động phổ thông tại Phú Mỹ sẽ càng ngày càng lớn. Dân số tăng, cơ sở hạ tầng tốt, giá trị bất động sản chắc chắn sẽ tăng nhiều trong thời gian tới, nhất là vào thời điểm Phú Mỹ bước qua ngưỡng cửa lên thành phố, trở thành thủ phủ logistics và công xưởng cho cả miền Nam. Phú Mỹ thực sự sẽ là một thành phố công nghiệp – cảng biển hiện đại và đáng sống!

Xem thêm:

* Phần 2: Dân Số & Giá Đất Thành Phố Phú Mỹ 2025

* TẠI SAO CHỌN THỊ XÃ PHÚ MỸ ĐỂ ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN

* PHÚ MỸ: THIÊN THỜI- ĐỊA LỢI- NHÂN HOÀ

* Thành Phố Công Nghiệp Phú Mỹ: 6 Ưu Thế Nổi Trội

* Hình ảnh quy hoạch Trung tâm hành chính Phú Mỹ và Bình Dương, Nhơn Trạch: