Dân Số & Giá Đất Thành Phố Phú Mỹ 2025

DÂN SỐ & GIÁ ĐẤT THÀNH PHỐ PHÚ MỸ 2025

CEO Anthony Nghi & Trí Dũng – 27/9/2021

Người cung cấp thông tin chuẩn xác về Phú Mỹ

Trong bài viết phần 1 “Bài toán dân số Phú Mỹ“, chúng tôi đã đề cập rằng nhờ có nguồn công việc dồi dào mà Phú Mỹ chắc chắn sẽ thỏa mãn các tiêu chí dân số để trở nên thành phố và đô thị loại II trong thời gian vài năm nữa. Trong điều kiện bình thường, mật độ dân số sẽ tỉ lệ thuận với giá trị của bất động sản tại khu vực đó. Trong bài viết tiếp theo này, chúng tôi sẽ thử đi tìm một ước lượng giá đất của thành phố Phú Mỹ năm 2025.

Giá Đất Quan Hệ Chặt Chẽ Với Mật Độ Dân Cư

Phép tính của mật độ dân số khá đơn giản: mật độ = dân số / diện tích đất. Tuy nhiên, diện tích đất thực tế lại không hoàn toàn được dùng hết cho cư dân. Ví dụ rõ nét nhất là phường Phước Hòa ở Phú Mỹ. Phú Mỹ bao gồm 5 phường và 5 xã, thì phường lớn nhất là Phước Hòa với diện tích 5.384,29 ha, chiếm 16% diện tích thị xã; tuy nhiên thực tế thì diện tích đất ở chỉ có 0,004%, đó là vì theo bản Kế hoạch sử dụng đất năm 2021 thì phần lớn đất của phường là đất quốc phòng 18,93%, đất công nghiệp 23,42%, đất thương mại dịch vụ 15,34% – đất dành cho người dân định cư chỉ chiếm 2,66% diện tích tự nhiên của phường. Với cái nhìn cận cảnh hơn về các loại đất như thế, ta sẽ có cách tính mật độ dân số và ước lượng giá trị đất khác nhau. “Người thì tăng thêm chứ đất không sinh thêm”, câu nói này càng đúng khi quỹ đất ở trong hiện tại thì thấp và khả năng gia tăng trong tương lại kém.

Tùy theo loại diện tích mà ta có 2 loại mật độ dân số:

Mật độ tự nhiên (mật độ dân số thô): là chỉ số thể hiện mức độ tập trung của số dân trên một lãnh thổ. Mật độ tự nhiên = Số dân / Tổng diện tích tự nhiên. Diện tích đất tự nhiên hầu như không thay đổi nên và bao gồm rất nhiều loại đất, do đó mật độ tự nhiên có tương quan kém với giá trị đất ở của địa phương đó.
Mật độ dân cư: là số người sống trong một khu vực tính theo diện tích đất ở. Mật độ dân cư = Số dân / Diện tích đất ở. Diện tích đất ở gần như luôn luôn có xu hướng gia tăng theo thời gian – trong giới hạn quy hoạch và quỹ đất – để đáp ứng nhu cầu cư trú của người dân, do đó mật độ dân cư có liên hệ mật thiết với giá trị đất và bất động sản của địa phương. Đó là vì, diện tích đất ở được mở rộng nhiều hay ít, đến mức nào, sẽ tùy thuộc vào quỹ đất và kế hoạch sử dụng đất của địa phương: nếu địa phương có quỹ đất nông nghiệp dồi dào thì diện tích đất ở có thể tăng lên được nhiều; ngược lại, nếu địa phương đã khá cố định trong sự phân chia quỹ đất (nghĩa là quy hoạch sử dụng đất ở ít thay đổi) thì hầu như diện tích đất ở khó có thể mở rộng, mà chỉ còn cách phát triển diện tích đất sinh hoạt theo chiều cao lên thôi. Do đó, độ gia tăng của giá trị bất động sản – đặc biệt là đất nền – còn liên quan chặt chẽ với tiềm năng quỹ đất ở của địa phương.

Mối tương quan giữa mật độ dân cư và giá đất được minh họa qua bảng dưới đây, thông tin lấy từ 16 quận, huyện tại Tp. HCM, là nơi công ty Propzy đưa ra được báo cáo về giá đất trung bình đáng tin cậy (vào thời điểm tháng 8 và 9 năm 2021) [1].

Do giới hạn về nguồn thông tin, nên giả thiết dân số [2] và diện tích [3] năm 2019 của các đơn vị hành chính gia tăng tương đối đồng đều và có thể áp dụng cùng với giá đất 2021. Chúng tôi dùng hệ số tương quan Pearson để đo lường mối liên hệ giữa các biến số, có giá trị từ -1 đến 0 khi có quan hệ ngược chiều, từ 0 đến +1 khi có quan hệ thuận chiều, càng gần 0 thì càng ít có quan hệ. Kết quả cho thấy mối liên hệ giữa mật độ tự nhiên và giá đất (0.52) thì thấp hơn hẳn so với giữa mật độ dân cư và giá đất (0.69). Kiểm tra bằng cách xếp hạng để phần nào có thể quan sát bằng trực quan, chúng tôi cũng nhận thấy hệ số tương quan Pearson giữa thứ hạng mật độ tự nhiên và thứ hạng giá đất (0.68) cũng thấp hơn nhiều so với mối liên hệ giữa thứ hạng mật độ dân cư và thứ hạng giá đất (0.87). Tóm lại, trong việc dự báo giá đất, sử dụng mật độ dân cư sẽ cho kết quả chính xác hơn.

Mật Độ Dân Cư Và Giá Đất Của Phú Mỹ Năm 2025

Giá đất tại thị xã Phú Mỹ hiện tại vào cuối năm 2021 trung bình khoảng 10 triệu/m². Trong bối cảnh đại dịch Covid diễn biến phức tạp, nhiều nhà đầu tư đầy băn khoăn không biết có nên mua đất tại Phú Mỹ hay không? Nếu mua thì giá đất có lên tiếp không, hoặc nếu để tới năm 2025 thì giá đất sẽ lên được bao nhiêu? Để có thể phán đoán khả năng tăng giá của một thửa đất, nhà đầu tư cần dựa vào rất nhiều yếu tố kết hợp lẫn nhau để tạo ra một bức tranh tương lai khả thể nhất của khu vực đó. Tuy nhiên, dân số vẫn là yếu tố cốt lõi tạo ra giá trị thật của đất nền. Vì thế, nhà đầu tư cần trước tiên xem xét khả năng tăng dân số của khu vực mà mình tính mua. Trong số các thị trường đất nền khu vực phía Nam ở giai đoạn 2021-2025, thị xã Phú Mỹ có lẽ là thị trường tiềm năng nhất xét về yếu tố dân số (xem thêm bài 1: Bài toán dân số Phú Mỹ)

Theo Đề án đề nghị công nhận thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đạt tiêu chí đô thị loại III, dân số của thị xã Phú Mỹ năm 2019 là khoảng 207.688 người, mật độ 622 người/km²[4]. Dựa trên tốc độ tăng dân số những năm vừa qua, giả thiết vẫn giữ mức tăng trưởng trung bình 10%/năm, thì dân số năm 2025 của Phú Mỹ sẽ vào khoảng 356.000 người. Diện tích đất ở qua các năm gần đây [5] có mức độ tăng trưởng trung bình khoảng 4%, vì thế đến năm 2025 ước lượng diện tích đất ở sẽ là khoảng 21,66 km², tương ứng mật độ dân cư sẽ vào khoảng 16.437 người/km², cao hơn cả huyện Nhà Bè, và đến năm 2028 sẽ là 19.448 người/km², hơn cả mật độ dân cư thành phố Thủ Đức năm 2019 (xin xem bảng trên, số in nghiêng là ước lượng).

Mặt khác, tương tự với ví dụ điển hình của phường Phước Hòa ở trên, quỹ đất ở tại thị xã Phú Mỹ cũng hết sức hạn chế. Theo bản Kế hoạch sử dụng đất năm 2021, tuy tổng diện tích đất năm 2021 của toàn thị xã là 333,02 km², nhưng diện tích đất ở dành cho người dân định cư chỉ có 18,51 km² (5,56%), trong khi đó những loại đất không thể chuyển thành đất ở lại có diện tích và tỉ lệ rất lớn: rừng phòng hộ 38,96 km² (11,7%), đất an ninh và quốc phòng 17,45 km² (5,24%), đất công nghiệp 52,11 km² (15,65%), đất thương mại dịch vụ và sản xuất phi nông nghiệp khác 28,92 km² (8,68%), đất phát triển hạ tầng 29,76 km² (8,94%), ngay cả diện tích đất sông suối kênh rạch cũng còn nhiều hơn cả đất ở, là 20,91 km² (6,28%)! Điểm nhấn của Phú Mỹ chính là một thành phố sở hữu cả một hệ thống 35 cảng biển dài 20 km và 16 khu công nghiệp với diện tích quy hoạch có thể lên đến 93 km², chiếm 28% tổng diện tích tự nhiên.

Các khu công nghiệp tại Phú Mỹ sẽ thu hút một lượng công nhân cực lớn về sinh sống và làm việc, cộng với vợ chồng, con cái và cả gia đình của họ. Trong khi đó, quỹ đất ở của Phú Mỹ thực sự là quá ít, vì thế mật độ dân cư cao sẽ góp phần khiến cho giá đất tăng mạnh mẽ hơn. Hy vọng là các nhà đầu tư, các công ty kịp thời sở hữu đủ diện tích đất để đáp ứng nhu cầu cư trú bình dân cho công nhân.

Từ một số nguồn hạn chế [6], chúng tôi tổng hợp được giá bất động sản một số khu vực của Phú Mỹ như sau:

Giá đất năm 2019:

Giá đất năm 2021:

Một thống kê giá khác vào đầu năm 2021:

Như vậy, tùy thuộc vào vị trí và diện tích, giá bất động sản mặt tiền ở trung tâm phường Phú Mỹ là cao nhất, có thể đạt tới khu vực giá 50-60 triệu/m², tương đương mức giá trung bình quận Bình Tân và quận 12, Tp. HCM, còn bình quân thì khoảng 30-40 triệu/m². Đất mặt tiền ở các trục đường lớn hoặc ở các phường khác có mức trung bình khoảng 8-10 triệu/m², ở các xã và đường nhỏ giá đất có thể xuống dưới 7 triệu/m². Đúc kết từ quan sát và kinh nghiệm đầu tư của bản thân cũng như của các khách hàng, chúng tôi ước lượng trong những năm qua giá bất động sản của Phú Mỹ đã tăng trưởng bình quân mỗi năm khoảng 20 – 30%, cá biệt có những nơi 40 – 50%. Với sự gia tăng dân số mạnh mẽ như đã phân tích, các khu công nghiệp nở rộ cùng với cơ sở hạ tầng được đầu tư ào ạt nhằm giúp Phú Mỹ thỏa mãn các tiêu chí để lên thành phố, thì chắc chắn trong vài năm tới giá bất động sản của Phú Mỹ còn gia tăng vượt bậc, có lẽ thấp nhất cũng khoảng 25 – 35%/năm. Riêng từ góc nhìn dân số như phân tích ở trên, đến năm 2025 mật độ dân cư của Phú Mỹ sẽ có thể cao hơn huyện Nhà Bè, và năm 2028 sẽ cao hơn thành phố Thủ Đức . Như vậy hoàn toàn không bất ngờ nếu xảy ra một đợt bùng nổ giá đất trong vòng 3 năm nữa, khi Phú Mỹ đứng trước ngưỡng cửa bước qua thành phố và đô thị loại II, sẽ không lạ lẫm gì nếu Phú Mỹ có nhiều khu vực vươn lên giá trên 100 triệu/m² và nhiều nhà đầu tư thu được lợi nhuận gấp 2, gấp 3 sau vài năm bỏ vốn.

Kịch Bản Tích Cực Nhưng Có Cơ Sở Từ Hiện Thực

Tại hội thảo bàn về giải pháp phát triển cảng biển và dịch vụ hậu cần cảng ngày 18/6/2020, Bí thư tỉnh ủy Bà Rịa – Vũng Tàu Nguyễn Hồng Lĩnh đã có một so sánh về vai trò của cảng Cái Mép – Thị Vải: “Ở thế kỷ 18, cảng Hội An sầm uất vì lúc đó chỉ đi tàu 1.000 – 2.000 tấn. Khi người ta đi tàu 10.000 tấn thì cảng ở Sài Gòn nổi lên, Hội An trở thành phố cổ. Bây giờ, người ta đi tàu 100.000 tấn, Cái Mép – Thị Vải phải nổi lên và sớm muộn cảng cũng sẽ trở thành cửa ngõ phía Nam. Đó là quy luật thuận thiên, là lợi thế mà thiên nhiên ban tặng cho Bà Rịa – Vũng Tàu” [7]. Còn trong chuyến đi làm việc tại Bà Rịa – Vũng Tàu ngày 20/3/2021, thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã nhấn mạnh: “Chúng ta xác định đây là một cảng nước sâu có tiềm lực lớn của một trong những cảng hàng đầu thế giới, chúng ta phải có tư duy mới trong phát triển… Năm 2045, chúng ta xác định tầm nhìn một Việt Nam hùng cường thì tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với hệ thống cảng biển và logistic ở đây đóng vai trò, vị trí rất quan trọng” [8]; tầm nhìn ấy đã được ghi rõ thành nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu trong văn bản Kết luận của buổi làm việc: “1. Giao Bộ Giao thông vận tải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tỉnh ủy, Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và các cơ quan liên quan, theo chức năng, nhiệm vụ được giao tập trung cao độ, phát triển nhanh, đồng bộ, thúc đẩy khả năng cạnh tranh để phát triển hệ thống cảng biển và hạ tầng Logistics tại Bà Rịa – Vũng Tàu, đặc biệt Cảng Cái Mép – Thị Vải ngang tầm khu vực vào năm 2030, tương đương công suất với Singapore và trở thành một đầu mối cảng biển quan trọng của khu vực và quốc tế vào năm 2045” [9].

Nhìn cho kỹ thì Phú Mỹ không phải là miền đất hứa hão huyền của những nhà đầu tư nhiều tiền, cũng không là miếng bánh ngon cho những tay lượn lướt sóng. Đơn giản một điều, Phú Mỹ được xây dựng từ những tiềm năng vững chắc, được khẳng định từ nhiều góc nhìn khác nhau. Không lạ gì khi Cái Mép – Thị Vải đang thu hút cái nhìn thèm thuồng của các tập đoàn lớn trong nước (Geleximco, ITC, Sun Group, Hateco, Tân Cảng Sài Gòn) lẫn nước ngoài (Besix – Bỉ, Boskalis – Hà Lan, và mới đây nhất là Quantum – Mỹ đã ngỏ ý với chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc trong buổi gặp gỡ ngày 22/9/2021 tại New York [10]). Cũng không lạ gì khi hàng loạt các công ty đến mở cơ sở sản xuất trong hệ thống khu công nghiệp dày đặc tại Phú Mỹ. Làm sao có địa phương nào vừa một bên là cảng biển đẳng cấp thế giới ở sát nách, một bên vừa liền kề với cảng hàng không hàng đầu của Đông Nam Á. Có thể nói, nếu trước đây chỉ có Tp.HCM là trung tâm khu vực miền Nam và là đầu tàu kinh tế cả nước với sân bay Tân Sơn Nhất và cảng Sài Gòn

– Cát Lái, thì nay trong bối cảnh mới, chúng ta có một đầu tàu mới, một Tam Giác Kinh Tế Trọng Điểm mới là Tp. HCM – Long Thành – Phú Mỹ. Việc thành lập Cảng hàng không Quốc Tế Long Thành và “tập trung cao độ” nâng tầm Hệ thống Cảng biển Quốc Tế Cái Mép – Thị Vải có sức thay đổi hoàn toàn toàn dòng chảy tài chính của thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu và khu vực lân cận. Cách riêng, thị xã Phú Mỹ ngay lập tức được “thay da đổi thịt” nhanh chóng, từ một vùng đất heo hút quê nghèo bỗng hạ tầng, dân số, dự án… bắt đầu kéo về với tốc độ khiến chính cư dân bản địa phải kinh ngạc. Và biết đâu, khi đạt đến đúng vị trí của mình, giá đất 100 triệu/m² sẽ chỉ là mức giá trung bình của cả Phú Mỹ!

Tương lai chỉ là hình ảnh mờ ảo, ta không thể cầm nắm, không thể đong đếm chính xác. Nhưng nếu không có hình ảnh xa xôi ấy định hướng, chuyến đi của hiện tại sẽ còn chỉ là chuyến đi vô định!

* Ngày 22/9/2021, tập đoàn Quantum (Mỹ) gặp gỡ chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc và bày tỏ mong muốn được đầu tư lớn vào mảng logistics tại Vũng Tàu và xây dựng tuyến đường sắt từ Vũng Tàu kết nối Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM.

* Ngày 23/9/2021, thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu giai đoạn 1.

* Ngày 22/9/2021, thủ tướng phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống cảng biển việt nam thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, so với bản dự thảo được Bộ Giao thông vận tải trình lên (với 41 danh mục dự án ưu tiên, Cái Mép ở dự án số 2 và 39), quyết định ghi rõ 2 nhóm ưu tiên hàng đầu: