CÁCH XÁC ĐỊNH THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN TIỀM NĂNG 2022-2030
Anthony Nghi- CEO Phú Mỹ ADG Land
12/09/2022
“Mua đất đầu tư ở đâu bây giờ: Bình Dương, Bình Phước, Long An, Đồng Nai, BRVT, Đắk Lắk, Đắk Nông…?“Lô này mua đầu tư được không anh?”. “Đất khu vực này em biết mà, lúc trước có người chào em có 600tr/lô à mà bây giờ1,2 tỷ/lô thì giá đã lên cao quá rồi, mua vào sao mà lời được nữa?” “Lô đất này nhìn trên sổ đã qua 5 đời chủ rồi này, vậy mua làm gì còn lời nữa?”..v..v.. Đây là những câu hỏi căn bản và cũng là những lo lắng của một người mới đi tìm mua đầu tư đất nền. Hầu hết khách hàng của tôi mua đất tôi giới thiệu vì họ tin tôi. Tuy nhiên, tôi viết bài này để giúp các nhà đầu tư không chỉ tin tôi, mà còn tin vào thị trường và sự lựa chọn của chính mình, từ đó có thể chia sẻ đam mê trong đầu tư đất nền với tôi.
Để trả lời các câu hỏi trên thực ra cũng đơn giản, bạn chỉ cần trả lời được câu hỏi cốt lõi “thế nào là một lô đất mua đầu tư tiềm năng?” là bạn sẽ trả lời được tất cả các câu hỏi khác. Hãy nhớ điều này: “tiềm năng sinh lợi” chứ không phải là “nhìn bề ngoài đẹp”. Đa số người không chuyên đi mua toàn nhìn vào “bề ngoài đẹp” và đồng hoá nó với “tiềm năng sinh lời”.
Hãy so sánh vui thế này: Nếu tôi đưa cho bạn một con chim bồ câu đẹp long lanh nặng 3 gram, và một con gà con cùng nặng 3 gram, hai con cùng cân nặng và kích thước to giống nhau. Vậy nếu bạn muốn mua để đầu tư nuôi cho nó lớn lên, bạn sẽ chọn con nào? Nói như thế, bản chất của việc lựa chọn này nằm ở việc bạn biết nó là con gì, con này lớn hết cỡ sẽ nặng khoảng chừng nào, và con này đang ở giai đoạn nào của quá trình trưởng thành. Tương tự, đứng trước một lô đất bạn muốn mua để đầu tư, điều quan trọng là bạn phải biết bản chất của đất nền khu vực này trong tương lai sẽ như thế nào? Tầm mức “trưởng thành” sẽ đạt được khoảng mức giá thế nào. Khi đó bạn mới có thể quyết định được.
Nói vậy thôi, khi bạn cân nhắc để mua một thửa đất, có cả “ma trận” tiềm năng và giá cả bao vây lấy bạn, nhất là khi bạn hỏi ý kiến của những môi giới hay nhà đầu tư nửa vời và không có tâm. Có người nói mua đất chỗ này tiềm năng này, có người nói họ mới mua lô đất chỗ kia 1 tỷ và 3 tháng sau bán được 1,5 tỷ. Có người nói đất chỗ này dân còn thưa thớt mà giá đã ngót nghét 2 tỷ/100m2, trong khi chỗ kia người ta đang đổ xô đi mua, 700tr được cả hecta đất, vậy thì mua chỗ đất rẻ kia chứ sao lại mua chỗ đất đắt này. Khi bạn lạc trong một khu rừng, bạn cần có những cột mốc “định hướng” để xác định hướng đi, giống như giữa biển khởi bạn nhìn vào ngọn hải đăng mà xác định hướng vậy.
1. GIÁ TRỊ THẬT Ở HIỆN TẠI
Việc đầu tiên là hãy đem cân “con gà” này xem nó nặng bao nhiêu? Cân nặng thật của con gà là trọng lượng thật của nó chứ không phải là việc bạn khoác cho nó một bộ áo nặng 1kg rồi đem cân và bảo con gà này nặng 1,3kg!
Giá trị thật của một nền đất chính là giá trị sử dụng của mảnh đất đó, mà yếu tố quyết định là mật độ dân số của khu vực. Thật vậy, mật độ dân số quyết định gía trị sử dụng của đất nền, và đó là giá trị thật của một thửa đất. Mật độ dân số càng đông trên một diện tích đất thì giá trị của nền đất đó càng cao, vì nhu cầu sử dụng nhiều. Người ta cần đất để xây nhà ở, để mở cửa hàng buôn bán, để mở văn phòng làm việc…Hiện nay, nếu xét giá trị thật của đất dựa trên dân số, đất ở thành phố Hồ Chí Minh đang có giá trị thật cao nhất. Theo thống kê 8/2021 của Propzy, giá đất trung bình của toàn thành phố Hồ Chí Minh là 146tr/m2, của Quận 1 là 473tr/m2, trong đó đỉnh điểm là đường Nguyễn Huệ (Q1) có giá trung bình hơn 1,1 tỷ/m2 đất nền. Ở các khu vực vùng ven TP.HCM, những vùng tập trung dân số đông và giá đất theo đó cũng đắt đỏ phải kể đến là đất ở trung tâm các thành phố Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, thành phố Biên Hoà, tp Vũng Tàu…
Nếu bạn có tiền và có nhiều tiền, bạn nên mua đất ở trung tâm các thành phố lớn này, đảm bảo không bao giờ lỗ. Giá đất sẽ luôn tăng theo thời gian.
Tuy nhiên, “đầu tư” không chỉ là “lời”, mà còn là tối ưu hoá lợi nhuận so với số vốn bỏ ra. Không ai muốn bỏ ra 3 tỷ mua một lô đất rồi một năm sau thu về 3,1 tỷ cả. Dân đầu tư ai cũng muốn bỏ ra 1 tỷ và sau một năm thu về được 1,3 tỷ, 1,5 tỷ, thậm chí là 2 tỷ, 4 tỷ, 6 tỷ. Vì vậy, việc tìm mua một lô đất để đầu tư là việc đi tìm giá trị tương lai của một vùng đất.
2. GIÁ TRỊ THẬT Ở TƯƠNG LAI
Việc thứ hai là xem xem con gà này thuộc giống gà gì và quá trình phát triển của nó sẽ thế nào.
Nếu như Dân Số quyết định giá trị thật của một lô đất ở hiện tại, thì “Định hướng phát triển khu vực” sẽ quyết định giá trị của lô đất đó ở tương lai. Thật vậy, định hướng phát triển khu vực sẽ quyết định mật độ dân số của khu vực đó trong tương lai. Một lô đất ở vùng xa xôi, hẻo lánh, không có dân cư, cũng không có định hướng gì thay đổi mà vẫn chỉ là đất nông nghiệp trồng lúa thôi thì khả năng hiện tại bạn mua vào 1 tỷ/hecta, sau 1 năm bạn bán ra vẫn 1 tỷ/hecta. Thành phố Hồ Chí Minh được định hướng là Trung tâm kinh tế của miền Nam nên dân số mỗi năm cứ tập trung về đều đều, gía đất cứ tăng đều đều. Ở một khu vực khác, hiện tại giá đất đang là 10tr/m2, ví dụ vậy, nhưng nếu có định hướng mới của Nhà Nước để trong tương lai gần sẽ phát triển khu vực này trở thành một khu đô thị trung tâm, một thành phố trực thuộc trung ương, một nơi giao thương lớn với các doanh nghiệp nước ngoài…thì tất yếu là sau đó vùng đất sẽ được đầu tư hạ tầng, các doanh nghiệp sẽ nhanh chóng kéo về xây dựng đầu tư, thu hút dân về lao động, định cư, và theo đó giá đất có thể tăng lên nhanh chóng từ 10tr/m2 để đạt mức 50tr/m2, 80tr/m2, thậm chí vùng trung tâm có thể lên trên 300tr/m2 là chuyện bình thường…
Mua đất nền đầu tư là mua giá trị của thửa đất đó ở tương lai. Ở đây chúng tôi đang nói tới “giá trị thật” chứ không nói tới “lợi nhuận”. Vì mua một mảnh đất sau một năm có thể bạn bán ra đạt lợi nhuận “khủng”, nhưng nếu nó không phải là giá trị thật của thửa đất, thì đồng nghĩa với việc người mua sau cùng sẽ lãnh đủ khi “bong bóng” vỡ tan. Con gà 3gr khoác lên mình chiếc áo lộng lẫy nặng 1 kg, bạn bán cho người khác giá của một con gà 1,3 kg, thì khi chiếc áo bị gỡ bỏ, người mua sau cùng sẽ hận bạn tội lừa đảo.
3. ĐẦU TƯ: LỢI NHUẬN= DOANH THU-CHI PHÍ
Việc thứ ba là xem con gà đang chào bán cho bạn đang ở giai đoạn nào của quá trình tăng trưởng.
Đầu tư là tính toán, cân nhắc thật kỹ xem làm sao có thể bỏ ra số vốn ít nhất mà lại thu về doanh thu cao nhất, khi đó biên độ lợi nhuận là cao nhất. Đó là lý do tại sao có những người có nhiều tiền, dư sức mua nhà đất tại Saigon, nhưng vẫn muốn ra vùng ven để tìm kiếm khu vực đầu tư.
Có thể biết được định hướng, chương trình phát triển trong tương lai của một khu vực không? Điểm thuận lợi cho các nhà đầu tư đất nền tại Việt Nam hiện nay là các thông tin định hướng phát triển kinh tế, thông tin quy hoạch vùng đều đã được nhà nước công bố công khai trên các cổng thông tin điện tử và tại các trụ sở cơ quan hành chính nhà nước. Để có cái nhìn khách quan về tiềm năng của một thị trường, bạn phải “đầu tư” thời giờ để tìm hiểu về thị trường đó, đối chiếu nhiều dữ liệu, rồi tổng hợp nên bức tranh chung của thị trường này trong thời gian tới. Nói cách khác, bạn đang làm công việc xác định con này là con gì, con gà hay là con chim bồ câu? Nếu là gà thì nó là giống gà gì? Quá trình phát triển của nó ra sao?
Khi đối chiếu tiềm năng phát triển đất nền của một khu vực với giá thành hiện tại đang chào bán cho bạn, bạn sẽ biết được đất nền khu vực này đang ở giai đoạn nào của quá trình tăng trưởng. Bởi vậy, một lô đất tiềm năng không phụ thuộc vào việc bạn đang là F mấy (F0, F1…Fn,..vs mua đầu tư chung cư), cũng không phụ thuộc vào việc trên đất đang là cỏ hoang mọc hay được dọn dẹp sạch sẽ, xây ranh đổ nền bắt mắt, hay trước kia nó giá rẻ bèo mà bây giờ nó giá thế này…nhưng là phụ thuộc vào việc so sánh giá hiện tại với tiềm năng phát triển trong thời gian tới của khu vực.
Nên mua vào ở thời điểm nào và bán ra ở thời điểm nào? Điều này tuỳ năng lực tài chính và “gu” đầu tư của từng người. Có người tài chính hạn hẹp, chỉ đủ tiền mua con gà con mới nở rồi chờ đợi nó lớn chứ không đủ tiền mua con gà nhỡ nhỡ 3gram, thế thì họ phải chấp nhận bỏ thời gian chờ cho con gà lớn, chứ không thể vô lý “giá rẻ mà đòi hạ tầng làm đầy đủ, dân cư đông đúc” được. Lại có người chỉ thích mua con gà 7gram rồi nuôi một tháng cho nó lớn nhanh lên được 8gram là bán ngay lướt sóng chứ không muốn chờ đợi lâu. Sao cũng được, miễn là bạn đừng mua một con gà già rụng hết lông rồi mà cứ chờ mong nó lớn là được rồi!
4. PHẢI CHĂNG CHỈ LÀ LỢI NHUẬN?
Nhiều người quan niệm đầu tư “miễn có lời nhiều là thắng”, nhưng họ lại lên án công ty ABCD phân lô bán nền rồi tạo thị trường ảo để bán hàng theo kiểu lùa gà. Thực ra, nếu tham gia vào một thị trường không có tiềm năng thực sự, chỉ ăn theo sóng “thị trường” do giới đầu tư hùa vào, thì cho dù bạn có khôn để bán ra kịp, chắc gì bạn đã vui vì người sau đau khổ? Tóm lại, trên thị trường đang diễn ra các kiểu đầu tư:
- Đầu tư vào giá trị thật: tôi thắng-anh thắng
- Đầu tư “lướt sóng” theo thị trường ảo: tôi thắng-anh thua (hoặc là tôi thua-anh thua)
Thời gian 2 năm vừa qua, 2019-2021, thị trường bất động sản miền nam trở nên sôi động, nhộn nhịp và thậm chí là “sốt đất” cao độ vào khoảng 1/2022-4/2022. Trong giai đoạn “sốt đất toàn diện” này, ai đầu tư chỗ nào cũng thắng. Trong đó, có 2 phân khúc “siêu lợi nhuận” nổi lên là phân khúc “đất giá rẻ” và “đất sào, đất mẫu vùng ven”. Đất giá rẻ đồng nghĩa với việc ở rất xa Tp.HCM và đa số là đất nông nghiệp, đất rừng, được bán với giá chỉ vài trăm triệu một hecta, xung quanh chỉ lác đác vài căn nhà người dân tộc thưa thớt. Phân khúc đất sào đất mẫu ở đây là vùng ven Tp.HCM, nhưng là đất nông nghiệp và quy hoạch vẫn là đất nông nghiệp. Trong giai đoạn đất sốt, các nhà đầu tư nhảy vào gom đất nhiều, rồi chuyền tay nhau đẩy giá lên. Mua vào 100k/m2, chuyền qua chuyền lại nâng giá lên 1tr/m2, mua vào 1 tỷ rồi tách sổ 500, 1000, bán ra 10 tỷ, lời gấp 10 lần. Đất này quy hoạch đất nông nghiệp không phải đất ở, cũng không có chính sách kéo dân về để ở. Vì vậy, sau cơn sốt đất, người cuối cùng ôm đất…không biết để làm gì, đất trở về đúng vị trí giá trị thật của nó. Sự thật, đây chính là sân chơi của những kẻ ma mãnh, lèo lái và chi phối đám đông để hưởng siêu lợi nhuận, còn người ở lại cuối cùng thường là những người hùa vào ăn theo, mua đại chứ ít có kiến thức về thị trường.
5. ĐẦU TƯ Ở ĐÂU?
Trong các phân khúc thị trường đất nền miền Nam, tôi đánh giá cao các thị trường đất nền vùng ven Tp. HCM (hãy lấy đường Vành Đai 4 làm ranh giới), nhưng có nhiều khu công nghiệp, sân bay, cảng biển, có quy hoạch đô thị mới… Đất nền ở những khu đô thị mới vùng ven này vừa an toàn (giá trị luôn tăng theo thời gian), vừa có tốc độ đô thị hoá rất nhanh, kéo theo giá trị thật tăng rất nhanh. Khi mua đất đúng nơi có giá trị thật và ở giai đoạn đầu của quá trình tăng trưởng, bạn có thể chắc chắn rằng mình đang bỏ một khoản đầu tư xứng đáng cho một tương lai tươi sáng hơn. Chỉ trong vòng 5 năm, 1 tỷ của bạn chắc chắn sẽ sinh lời thành 3 tỷ, 5 tỷ, thậm chí 7 tỷ là điều đã diễn ra bình thường từ trước tới nay. Đó là lý do gần như 100% giới nhà giàu Việt Nam đều đam mê và đầu tư đất nền. Có điều, phân khúc này sẽ ít có khả năng sinh lợi trên 10 lần trong 5 năm như một số người vẫn khoe, vì điều này chỉ xảy ra khi bạn mua đất trước khi có công bố quy hoạch, hoặc theo kiểu mua đất sào đất mẫu như đã nói ở trên. Phân khúc này chỉ là tối đa hoá lợi nhuận cho bạn một cách an toàn, bền vững và theo giá trị thật mà thôi.
Định hướng phát triển khu vực miền Nam cách chung sẽ diễn ra thế nào? Hiện tại, ở vùng ven, dân số đang tập trung rất đông tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Biên Hoà…Đây đều là những thủ phủ công nghiệp hiện hữu. Sự phát triển của các thành phố này là kết quả của định hướng phát triển kinh tế theo hướng “công nghiệp hoá, hiện đại hoá” của đất nước ta từ sau thời kỳ đổi mới. Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam đang có một sự chuyển mình “lớn lao” mà ai nắm bắt được xu hướng này sẽ tích luỹ được rất nhiều tài sản.
Số là, sau hơn 20 năm thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhìn lại nền kinh tế Việt Nam vẫn lẹt đẹt. Sự thật là nền công nghiệp của chúng ta chỉ dừng lại ở mức độ trình độ lắp ráp (Assemblement), tức là đi làm công nhân cho các nhà máy nước ngoài mà thôi. Nền kinh tế thế giới đã thay đổi mạnh mẽ và xu hướng kinh tế “chuỗi cung ứng” trong một thị trường tự do được đề cao. Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với thế giới và nhận thấy đây là cơ hội lớn lao. Trong bối cảnh đó, để làm một cuộc đột phá trong phát triển nền kinh tế, Đại hội XIII đã xác định phải chuyển đổi nền công nghiệp của Việt Nam lên trình độ sản xuất với thương hiệu riêng (Own Brand Manufacturing-OBM). Thành tựu lớn nhất đánh dấu bước ngoặt thay đổi này chính là Hiệp định EVFTA-hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và liên minh Châu Âu. Hai “đòn bẩy kinh tế” để Việt Nam tận dụng thế mạnh của mình trong chuỗi cung ứng toàn cầu này chính là sân bay Quốc tế Long Thành và Cảng nước sâu Cái Mép-Thị Vải (ở thành phố cảng Phú Mỹ).
Hiện nay, các khu công nghiệp tại các tỉnh miền Nam nói riêng và cả nước nói chung đang dồn lực đầu tư hạ tầng để kết nối giao thông vào hai khu vực này nhằm đẩy mạnh việc xuất-nhập khẩu. Cao tốc Bến Lức-Long Thành sẽ kết nối các tỉnh miền tây vào đường liên cảng Cái Mép-Thị Vải và sân bay Long Thành, tương tự là cao tốc TP HCM-Dầu Giây, Dầu Giây-Phan Thiết, Dầu Giây-Liên Khương sẽ đấu nối vào cao tốc Biên Hoà-Vũng Tàu để kết nối với các tỉnh miền đông. Nói như vậy, bạn đã thấy khu vực nào là cơ hội vàng cho việc đầu tư đất nền giai đoạn hiện tại chưa? Khác với những năm trước khi là thời kỳ của “công nghiệp hoá” trình độ thấp, lúc bạn chỉ cần đầu tư bên cạnh các khu công nghiệp là thắng, thời kỳ này sẽ xuất hiện những vùng đất vàng hội tủ cả yếu tố vừa là khu công nghiệp và vừa là trung tâm giao thương giữa Việt Nam-châu Âu trong chuỗi cung ứng mới. Xung đột giữa Châu Âu-Ukraina-Nga và căng thẳng giữa Mỹ-Trung Quốc càng đẩy mạnh nhu cầu đa dạng hoá chuỗi cung ứng của Châu Âu, và Việt Nam là một mắt xích lý tưởng. Đó là lý do tại sao các công ty công nghệ đang dịch chuyển các nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam. Cơ hội đang đến với Việt Nam và cũng là cơ hội vàng cho nhà đầu tư đất nền nào biết nhanh nhạy tận dụng sự chuyển dịch này. Cơ hội này sẽ không lặp lại!
