THỐNG KÊ & DỰ ĐOÁN TĂNG TRƯỞNG GIÁ ĐẤT NỀN PHÚ MỸ- BRVT 2018-2030
Anthony Nghi- CEO Phú Mỹ ADG Land
12/07/2021
Nhiều người hỏi tôi: “Mua đất ở Phú Mỹ có lời không?” Tôi trả lời chắc chắn: “Có”. Họ không hài lòng với câu trả lời này,“Ý tôi là sau một năm lời được bao nhiêu?”. Tôi cười. Đây không phải là câu hỏi vô lý của khách hàng, ngược lại, tôi cho rằng đây là câu hỏi rất có lý của khách hàng.
Muốn biết được nền đất của mình có tiềm năng hay không, phải xem “chân tướng” của miếng đất. Giống như việc cầm một con gà trên tay và hỏi: năm sau con gà này lớn lên được bao nhiêu? Để trả lời được câu hỏi này, bạn phải biết đó là “loại gà gì”, và con gà đó đang ở giai đoạn nào của quá trình tăng trưởng.
BỐI CẢNH PHÚ MỸ
Thị xã Phú Mỹ hiện nay có vị trí vàng khi tiếp giáp trực tiếp TP.HCM và Long Thành, vừa được định hướng phát triển thành Thành Phố Cảng lớn nhất miền Nam để phối hợp với sân bay Long Thành. Vị trí này tuy đẹp nhưng trước kia không được khai thác vì tuy tiếp giáp trực tiếp TP.HCM (huyện Cần Giờ) nhưng ngăn sông cách chợ. Từ TP HCM đi xuống Phú Mỹ chỉ có con đường độc đạo là Quốc Lộ 51, đi từ Thủ Đức, qua Long Thành rồi mới tới Phú Mỹ. Quãng đường vòng cũng cả sấp xỉ 100 cây số, cộng với việc quốc lộ 51 không được đầu tư, nhỏ hẹp và gập ghềnh. Vì thế, ít ai biết tới Phú Mỹ (lúc đó là huyện Tân Thành), và cũng vì vậy, đất ở Phú Mỹ trước đây vốn là vùng đất hoang vu, rất ít dân ở, giá rẻ bèo. Tuy nhiên, nguyên nhân chính yếu khiến Phú Mỹ ít ai biết tới là vì trước đây Long Thành chưa có chủ trương phát triển sân bay gì, TPHCM là độc tôn trung tâm kinh tế miền Nam. Vì vậy nói tới đất đai người ta chỉ nói tới Bình Dương, Long An, Biên Hoà…vốn là vùng ven tiếp giáp trực tiếp với TP HCM
12/4/2018, thị xã Phú Mỹ được thành lập và định hướng phát triển lên Thành Phố Cảng vào năm 2025, nhằm kết hợp với sân bay Quốc Tế Long Thành (Quyết định số 1777/QĐ–TTg) tạo đòn bẩy kinh tế cho Việt Nam. Định hướng được phê duyệt, Phú Mỹ từ con số 0 trở thành vị trí vàng, và bắt đầu được những nhà đầu tư tinh ý chú ý. Từ vùng đất “cho chẳng ai thèm lấy”, nay giá đất Phú Mỹ đã ở những bước đầu tăng tốc.
Kể từ 4/2018, khi định hướng phát triển thị xã Phú Mỹ thành Thành Phố Cảng Phú Mỹ được công khai, hàng loạt các dự án kết nối hạ tầng và các dự án đầu tư Quốc Tế cũng được đổ dồn vào Phú Mỹ. Tầm quan trọng của Thành phố Cảng Phú Mỹ 2025 càng ngày càng trở nên quan trọng trong định hướng kinh tế của miền Nam nói riêng, và của Việt Nam nói chung, đồng nghĩa với việc giá đất nền Phú Mỹ những năm tới được dự báo sẽ ngang ngửa với giá đất Saigon hiện tại.
BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT NỀN PHÚ MỸ 2018-2021
Điều tiên nhận là khi nói tới biến động giá, người ta chỉ có thể nói một cách chính xác biến động giá của một thửa đất cụ thể, vì đất nền có đặc tính riêng biệt, tức không thửa đất nào giống thửa đất nào. Tuy nhiên, để giúp cho nhà đầu tư có sự hình dung được mức độ tăng trưởng của đất nền trong một khu vực, ở đây tôi sẽ cố gắng đưa ra một mức giá trung bình và khái quát nhất.
Điều thứ hai, muốn biết được biến động giá phải dựa trên một đơn vị tính giá. Với đất nền, đơn vị tính giá phổ biến nhất là m2. Tuy nhiên, chỉ tính được bằng đơn vị m2 trên những thửa đất cùng một vị trí quan trọng, cùng một kích thước rộng*dài như nhau. Thực tế, với một thị xã đang phát triển như Phú Mỹ và quy hoạch còn đang thực hiện, thật khó để đưa ra mức giá m2 hay m ngang cụ thể, đó là chưa nói tới vị trí 1,2,3 ở hiện tại (hiện trạng) có thể bị đảo lộn thành 3,2,1 trong tương lai, khi hạ tầng mới được triển khai. Vì vậy, tôi chọn đơn vị tính giá chung chung là Lô (thửa) 5m ngang cộng với câu “tuỳ vị trí và diện tích” (vị trí 1,2,3..) để nói về biến động giá từng khu vực.
PHƯỜNG PHƯỚC HOÀ- TX. PHÚ MỸ
- 2016: giá khoảng 120tr/lô ở vị trí đẹp
- 2018, giá khoảng 450tr/lô, tuỳ vị trí và diện tích.
- 11/2018-11/2019: #900tr/lô (tăng #450tr/năm)
- 11/2019-11/2020: 1,1 tỷ/lô (tăng #200tr/năm, năm đầu tiên Covid và dư chấn vụ Alibaba)
- 11/2020-6/2021: 1,5-1,7 tỷ/lô (tăng #400tr/năm, năm thứ hai Covid, thị trường đang phục hồi)
Hiện tại: giá giao động khoảng 1,5-1,7/lô ở những lô đầu tư tốt, tuỳ vị trí và diện tích.
DỰ ĐOÁN TĂNG TRƯỞNG GIÁ ĐẤT NỀN PHƯỚC HOÀ 2021-2030
Dự đoán giá đất PHƯỚC HOÀ những lô đầu tư tốt trong những năm sắp tới, dựa trên tiến độ của Hạ Tầng và sự triển khai các dự án lớn đã được phê duyệt:
Khi nhìn vào biểu đồ trên, điều đầu tiên độc giả sẽ chất vấn là: Dựa vào đâu mà có thể đưa ra những con số tăng trưởng đó? Thực ra, nếu lùi lại năm 2016 và đưa ra dự đoán sự tăng trưởng giá đất 4 năm sắp tới sẽ là 120tr ,450tr, 900tr, 1,1tỷ thì chắc hẳn độc giả cũng không khỏi hoang mang và đặt câu hỏi tương tự. Tuy nhiên, nếu biết các quy luật tăng trưởng của đất nền, các yếu tố ảnh hưởng tới sự tăng giá đất, tiến độ các dự án …và đặc biệt nếu hình dung được sự tác động qua lại, nhân-quả giữa các yếu tố này với nhau thì bức tranh tương lai của một thị trường đất nền có thể dự đoán được. Một chút khác biệt so với “đầu tư đại” của nhiều người, hay dựa vào cảm tính “con mắt”, nhưng cũng đủ để giúp các nhà đầu tư minh định được nơi nào cần xuống tiền và nên đầu tư thế nào để yên tâm nhất.
Tóm lại, điểm lưu ý duy nhất nhà đầu tư luôn luôn phải cân nhắc là 2 yếu tố vàng là “Vị trí” và “Diện tích” để có thể định giá được giá trị của một thửa đất. Xét ở yếu tố vị trí, có thể chia ra thành Vị trí 1 (đẹp nhất, tiềm năng nhất), vị trí 2, vị trí 3… Tuy nhiên, điều này chỉ đúng đối với một thành phố đã đi vào ổn định. Còn với một thành phố đang được Quy hoạch để phát triển, vị trí 1,2,3 ở hiện tại (hiện trạng) có thể bị đảo lộn thành 3,2,1 trong tương lai, khi hạ tầng mới được triển khai. Điều tôi đang nói tới chính là Quy Hoạch và Thực Trạng. Bởi vậy, đầu tư đất nền là cả một nghệ thuật, trong đó phải cân nhắc tới Thời Gian đầu tư để có thể định hướng được thửa đất nào sẽ mang về cho mình lợi nhuận tốt nhất trong khoảng thời gian đầu tư đó. Có một người tin tưởng được cả về tài và về đức để giúp nhà đầu tư lựa chọn lô tốt nhất, nhà đầu tư đã tiết kiệm được cả trăm triệu đồng khi xuống tiền và kiếm được lợi nhuận hơn rất nhiều nếu để lâu dài.
SO SÁNH ĐỂ THẤY TIỀM NĂNG PHÚ MỸ
Tình cờ, tôi thấy một bài đăng của một bạn sale quen biết. Bài đăng ngắn gọn, nhưng tôi thấy rất ấn tượng, xin chia sẻ:
- Long Khánh: từ đô thị loại 3 lên Thành Phố mất 3 năm 4 tháng (12/2015 – 4/2020): giá đất tăng 5-7 lần, có nơi tăng cả gần 10 lần.
- Thuận An: từ đô thị loại 3 lên Thành Phố mất gần 2 năm 9 tháng (4/2017 – 1/2020): giá đất tăng từ 15-20tr/m2 giờ có chỗ 60-70tr/m2, căn hộ từ 12-15tr/m2 giờ lên tới 40tr/m2, tăng ít nhất 3-5 lần.
- -Dĩ An: cũng vậy, trước mua 15tr/m2 sau hơn 3 năm lên TP giá tăng cũng gần 50tr/m2.
………..
Vậy Phú Mỹ, hiện tại mới lên Đô Thi loại 3 cách đây vài tháng, có Cảng Biển Quốc Tế thuộc top thế giới – lớn nhất Việt Nam, diện tích Khu Công Nghiệp lớn nhất phía Nam, nhà nước đang dồn chính sách phát triển, giao thông phát triển hàng ngày, GDP cũng thuộc top 3 Cả Nước, đang định hướng phát triển thành Thành Phố Khu Công Nghiệp và Cảng Biển đến năm 2023 -2025
Liệu sau 3 năm nữa giá đất như thế nào, giá có x3 – x5 ?
