KIẾN THỨC ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN: AN TOÀN & LỢI NHUẬN
Anthony Nghi-CEO Phú Mỹ ADG Land
11/03/2022
Nhiều người đang dần nhận ra đầu tư đất nền là cách duy nhất có thể giúp họ bứt phá tài chính, tiến tới một cuộc sống tốt đẹp hơn, nhưng không biết bắt đầu từ đâu. Mua đất ở đâu để sinh lời tốt nhất bây giờ? Làm sao để không bị lừa mất tiền đây, nghe nói sổ giả sổ thật khó phân biệt. Bây giờ người tốt thì ít, kẻ ác thì nhiều, coi chừng bị lừa là mất hết số tiền dành giụm cả đời… Vì vậy, nhiều người trở nên nản lòng, từ bỏ ý định đầu tư và ước mơ bứt phá tài chính. Bài viết này giúp quý anh chị muốn đầu tư có cái nhìn căn bản nhất về đầu tư đất nền.
AN TOÀN
Trong đầu tư đất nền, an toàn được hiểu ở 2 điều chính: sổ đất và quy hoạch.
Sổ đất: tôi khuyên anh chị mới đầu tư nên chọn mua đất có sẵn sổ hồng để hạn chế rủi ro (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Đất nền rao bán thường dưới 2 hình thức: Một là có sổ sẵn, hai là dự án 1/500 chưa ra sổ. Khả năng ra sổ của dự án 1/500 không phải là 100%, tức là vẫn có rất nhiều rủi ro.
Vì vậy, cứ mua đất có sổ sẵn để an toàn hơn.
Quy hoạch: Mua đất có sổ sẵn nhưng vẫn tiềm năng rủi ro cao nếu thửa đất đó nằm trong khu vực quy hoạch đất trụ sở cơ quan, đất giao thông…sẽ bị giải toả. Đất “sạch” là đất nằm trong quy hoạch “đất ở” (ONT/ODT), có một cạnh tiếp giáp với mặt tiền đường hiện hữu, và tốt nhất thì nên có sẵn thổ cư (đất ở) trên đó (mặc dù chỉ 2 điều kiện kia là mình có thể lên thổ cư được rồi). Người mới đầu tư nên mang hình sổ đất định mua lên thẳng UBND của huyện/thị xã, tới bộ phận “Kiểm tra quy hoạch” để nhờ kiểm tra giùm trước khi mua.
Trên đây là 2 điều căn bản nhất liên quan tới an toàn đầu tư đất nền mà cần đặc biệt lưu ý để tránh rủi ro lớn. Ngoài hai điều trên, vẫn còn những rủi ro khác nhưng mức độ nghiêm trọng của nó bị giảm bớt đi rất nhiều.
Ví dụ: nhiều người cứ lo sợ sổ thật sổ giả, nhưng thực ra khi ra văn phòng công chứng để công chứng chuyển nhượng thì bộ phận công chứng đã giúp mình kiểm tra vấn để này và các vấn đề pháp lý liên quan tới thửa đất trước khi công chứng chuyển nhượng rồi. Vì vậy, cùng lắm là mất tiền đặt cọc mà thôi. Một bạn sale giỏi hay một văn phòng nhà đất uy tín thường sẽ giúp khách hàng kiểm tra sổ đỏ, quy hoạch… Còn nếu bạn không tin nữa, bạn có thể thương lượng với chủ đất để cùng đem sổ ra văn phòng công chứng để văn phòng công chứng giúp kiểm tra sổ, sau đó mới đặt cọc. Thông thường, tiền đặt cọc là tiền mình tin tưởng để giao kèo và chốt lại giá mua-bán trước khi ra phòng công chứng chuyển nhượng. Thời hạn từ khi ký hợp đồng đặt cọc tới khi công chứng là do hai bên thoả thuận, nhưng thường là 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc.
LỢI NHUẬN
Là một người không chuyên, bạn chẳng biết mua đất ở đâu để có lợi nhuận tốt nhất. Đa số người mua đất nền cũng không hiểu nhiều về thị trường, nên thường đầu tư khi có người thân, bạn bè giới thiệu và rủ đầu tư cùng.
Thực ra, nếu bạn mua đất đã có sổ và là đất sạch, bạn mua ở đâu cũng lời, không lời nhiều thì lời ít. Đất thì không sinh ra thêm, trong khi con người ngày càng đông lên, đó là lý do giá đất luôn tăng theo thời gian. Tuy nhiên, đầu tư đúng thị trường, đúng vị trí sẽ giúp bạn tối đa hoá lợi nhuận và thời gian thanh khoản.
Vậy mua đất nền chỗ nào thì tối đa hoá được lợi nhuận, thì lời nhiều nhất?
Giá trị của đất nền cốt yếu hệ tại “mật độ dân số” sống trên khu vực đó. Nhưng bản chất của đầu tư là lợi nhuận, nên tôi cũng không mua nơi đã đông dân số sẵn rồi vì chỗ đó giá mua vào chắc chắn cao mà tiềm năng tăng dân số tiếp không nhiều (trừ TPHCM vì tính đặc thù của khu vực này). Vì vậy, để tối đa hoá lợi nhuận trong đầu tư đất nền, hãy mua đất ở thị trường có khả năng tăng dân số đột biến nhưng giá ở hiện tại vẫn còn thấp.
Làm sao để biết được thị trường nào sắp tới “sẽ tăng dân số cách đột biến” để đầu tư? Có hai cách, một là bạn “mua đại” ở một khu vực vùng ven mà bạn phán đoán nó sẽ chuyển đổi lên thành đô thị, mặc dù chưa có thông tin công bố. Cách này dành cho người ít tiền hoặc muốn đầu tư dài hạn, vì thực chất là bạn…không biết bao giờ nó chuyển đổi lên đô thị. Nếu mua đúng vào thời điểm trước khi công bố quy hoạch, bạn sẽ mua được giá rất rẻ, sau đó bán được lợi nhuận gấp 3, gấp 5 lần. Cách thứ hai, bạn mua đất ở khu vực đã công bố quy hoạch đô thị rồi, nhưng còn ở giai đoạn đầu, mới công bố và đang trong tiến trình lên đô thị. Đô thị này có thể là “thị xã” lên “thành phố”, hoặc ở quy mô nhỏ hơn là phê duyệt thành lập cụm khu công nghiệp chẳng hạn..vv…Đây là những khu vực vốn dĩ có tiềm năng kéo dân số về để tăng dân số cách đột biến. Tôi đề nghị người mới đầu tư đầu tư vào những khu vực này vì lợi nhuận vừa tốt, vừa tránh khỏi rủi ro bị chôn vốn một thời gian dài.
Ở thị trường đất nền Phía Nam, những năm về trước, đặc biệt là giai đoạn 2007-2020, xu hướng đất nền “tăng dân số đột biến” tập trung hoàn toàn vào yếu tố “công nghiệp” và “vùng ven TPHCM”. Khi đó, chủ trương chính sách phát triển kinh tế của nhà nước là tập trung phát triển công nghiệp và kéo dãn dân số ra khỏi TPHCM. Bởi vậy, những năm đó, người dân chỉ cần mua đất gần các KCN ở Bình Dương, Long An, Biên Hoà…là chắc chắn có lợi nhuận tốt. Giai đoạn 2020-2030, Việt Nam tiếp tục định hướng phát triển công nghiệp, nhưng không theo cách “gia công” cho các công ty nước ngoài nữa mà trở thành một “nhà cung ứng” trong “chuỗi cung ứng toàn cầu”. Để đạt được điều này, Việt Nam đã liên tục đàm phán với các hiệp hội kinh tế châu Âu và gần đây nhất đã đạt được Hiệp định tự do thương mại EVFTA với 27 nước Châu Âu (hiệu lực vào 1/8/2020). Để đảm bảo lợi thế cạnh tranh trong việc thực hiện tự do thương mại với liên minh Châu Âu, Việt Nam đã gấp rút xây dựng sân bay Quốc Tế Long Thành và dồn lực để làm đường kết nối giao thông với Hệ thống cảng quốc tế nước sâu Cái Mép-Thị Vải (Thị xã Phú Mỹ, BRVT, định hướng 2025 trở thành Thành phố cảng Phú Mỹ). Thành phố Thủ Đức (hay Thành phố Phía Đông) cũng gấp rút được phê chuẩn, tạo ra Tam giác kinh tế trọng điểm phía nam là TPHCM-Long Thành-Phú Mỹ.
Như vậy, với định hướng phát triển kinh tế đất nước giai đoạn 2020-2030, trọng tâm kinh tế các khu vực phía nam chuyển dịch hoàn toàn về miền Đông, với tâm điểm là cảng biển và các khu công nghiệp ven biển. Trong viễn cảnh đó, thị xã Phú Mỹ (BRVT) sẽ là tâm điểm vàng vì sở hữu hệ thống cảng quốc tế nước sâu chạy dài 20km, cùng với các cụm khu công nghiệp ngay bên cạnh cảng biển rộng lớn tới 5.000ha, lại cách sân bay quốc tế Long Thành chỉ 15 cây số. Bên cạnh Thành phố Phú Mỹ, tất cả các khu vực có cảng biển quốc tế và khu công nghiệp liền kề sẽ là tâm điểm được đầu tư trong giai đoạn sắp tới, và sẽ có tiềm năng tăng giá đột biến. Miền trung sẽ có cảng nước sâu Sơn Dương ở Hà Tĩnh, miền Bắc tiếp tục phát triển mạnh cảng Lạch Huyện-Hải Phòng. Các khu công nghiệp không cạnh cảng biển sẽ là ưu tiên 2, vì mặc dù tiếp tục được đầu tư phát triển, các khu công nghiệp này rõ ràng sẽ yếu thế so với các khu công nghiệp liền kề cảng biển do chi phí logistic tăng. Một phân khúc bất động sản đất nền nữa mà tôi cho rằng sẽ phát triển mạnh trong thời gian 10 năm tới là bất động sản ven biển. Lý do là vì khi Việt Nam tham gia vào hệ sinh thái 27 nước Châu Âu, chúng ta sẽ được hưởng tất cả những nguồn lợi từ hệ sinh thái này, mà một trong số đó là lượng khách châu Âu chắc chắn sẽ qua Việt Nam du lịch nhiều hơn. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch Covid có nhiều diễn biến phức tạp, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng này tiềm ẩn nhiều rủi ro và không phải là lựa chọn tốt đối với một nhà đầu tư mới.
